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长租公寓频暴雷,它还是一门好生意吗?

脱离野蛮生长。

文 | 商业数据派 王一栗

长租公寓的“雷声”,没有最大只有更大。

10月14日,社交网络出现蛋壳公寓“破产跑路”的传闻,虽然当日下午蛋壳官方即出面否认,称“经营活动正常”,但同时也承认,“与部分合作方存在商业纠纷”。

事实上,与蛋壳公寓存在纠纷的,既包括合作商,也包括业主、物业、租客等,拖欠房租、拖欠付款,是声讨者集结的原因。

实际上,外界对于长租公寓业者跑路的消息似乎已不奇怪。今年以来,长租公寓频繁“爆雷”,从今年7月的品程优居、优客逸家等,到8月的友客公寓、岚悦公寓、沃客公寓等,再到9月的寓意公寓、适享公寓,以及不久前的小鹰,长租公寓品牌中仅有名可考的“爆雷”名单就多达二十余家,且随着时间的推移,出现财务问题的长租公寓品牌由小及大。

除了万科泊寓、自如寓等少数集中式长租公寓项目外,大多数长租公寓采用分散式的“二房东”模式,即规避自持物业,从个人房东手中收房,签订委托协议,后扮演运营商的角色,对房屋进行简单装配后再出租给租客,签订租房合同。正常模式下,运营商向业主支付租金,同租客收取租金,从中赚取差价。

如此来看,即便正常经营,长租公寓本质上也是一门低回报的长周期生意。一方面是装修的一次性投入,另一方面却是个人房东违约等风险导致成本摊销周期较短,此外房租的波动又使盈利不确定性增加。综合来看,资金压力、房源成本、盈利问题等始终困扰着长租公寓行业。

在上述困难下,大量长租公寓品牌失去耐心,在实际经营中违背商业逻辑,“高收低出”、“长收短付”,以高价收房低价出租,试图以时间差周转资金,一旦周转不灵,即面临资金链断裂的危险,这是大量长租公寓“雷声阵阵”的根本原因。

根据贝壳研究院的统计,2020年上半年,有七成经营不善的长租公寓,都是因为此种“高收低出”模式。疫情影响下,这些长租公寓品牌的资金链问题更是被急剧放大。

但无论如何,长租公寓仍是一门有市场需求的生意。导致长租公寓正常经营困难的最大原因,在于土地价格、委托租金高企。随着政府监管加强,以及金融、税收优惠政策的出台,这些问题有望得到缓解。

今年长租公寓的集中爆雷,一定程度上是由经营者高风险的经营行为,以及疫情等市场波动共同作用的结果。随着不良经营者相继退出,长租公寓市场长期需求仍在。

长租公寓是一门怎样的生意?

被“讨债者”围堵之前,蛋壳曾是长租公寓领域的佼佼者。招股书信息显示,从2015年至2019年,蛋壳公寓旗下运营的房间数量从2434间增长至43.83万间。与此相应的,随着蛋壳规模的扩大,各项费用也急剧攀升。

按照可出租房间数量排序,蛋壳目前是国内第二大长租公寓运营商,仅次于未上市的自如;此外,另一家上市长租公寓运营商青客排名第三。

今年1月,蛋壳成功登陆美股,在此之前五年的成长道路中,共获得近60亿元的融资。其中,老虎环球基金为最大机构投资人,上市前占股20%;愉悦资本上市前持股15.7%;蚂蚁金服为战略投资方,上市前占股7.8%;此外,CMC资本、高榕资本、春华资本等知名投资机构都是其投资人。

虽然是互联网背景的长租公寓,蛋壳的商业模式实际仍然类似于传统的中介机构,通过租金差与服务费盈利。

然而,伴随着蛋壳规模扩张的,却是亏损的持续加剧。根据蛋壳登陆美股后的首份一季报,公司当季实现营业收入约19.4亿元,同比增长62.48%,但同期亏损为12.3亿元,亏损幅度比上年同期净增长约4.1亿元。

实际上,长租公寓蓬勃发展的背后,是一二线城市刚性的市场需求。以北京为例,根据万科此前的调研,2017年北京租房需求为860万人,但可供租赁的合规房源仅有250万套。如此巨大的差距,导致租房成为绝对的“卖方市场”,房屋环境普遍恶劣,租客处境充满着不确定性。对于中高端租客而言,长租公寓本是提高产品质量,降低租住不确定性的一项解决方案。

即便源于正常的市场需求,但长租公寓这门生意却并不好做。正如蛋壳的难题的一样,“增收不增利”是长租公寓普遍面临的困境。这背后,资金压力、房源成本、盈利问题等始终困扰着这个行业。

为此,自如一位工作人员告诉《商业数据派》,以北京传媒大学地铁站附近的一套51平米独立一居室为例,该房从房东手中收房的委托价格为4260元,委托期两年;自如为该房一次性投入装修改造、家电配置费用合计约为2.1万元。按此粗略计算,两年周期内,自如将为该房源合计投入成本10.2万元。

然而,由于近期北京租房价格普遍下降,该房源参加促销活动后,实际每月出租价格为4490元,按此价格计算,自如实际收入约为10.8万元,不计算服务费等其他收入,两年合同期内,自如单从房租中赚取的租金差仅有6000元,期间,自如还需承担房屋空置、业主毁约等风险。

“今年行情发生变化,很多房东都因为卖房而提前毁约。”上述自如工作人员告诉《商业数据派》,此外,由于今年房租价格普遍下降,自如手中又囤积了大量房源,其中不乏是在房租较高时收来的委托房,这些房源往往随行就市,亏损出租,“对于亏损房源,自如会跟房东重新谈委托价格,谈不拢的话,自如宁愿毁约赔付一部分钱。”

为规避此种不可控的市场变化,目前自如新签下的委托房,大都开始缩短委托周期,合同期以两年为多。然而,缩短周期面临的又一个问题在于,成本分摊周期变短。一次性投入的装修、电器费用原本可分摊在三年甚至更长周期内,现在只能分摊在两年中核算,这大大降低了经营的灵活度,也让长租公寓在高端产品的打造上投鼠忌器。

此外,缩短周期的做法,也一定程度上削弱了长租公寓产品的竞争力。相较于个人房东租房,长租公寓的优势在于确定性,租客“长租长有”,不致于面对无理调价和频繁搬家。但委托周期缩短后,此种优势不再。

为何长租公寓频繁爆雷?

据贝壳研究院统计,截至2020年上半年,媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓就多达84家;此前,2019年已有52家长租公寓面临不同程度的资金链断裂、跑路或倒闭。

这背后,面临上述困难,大多长租公寓运营商无心正常经营,而是借用“高收低出”、“长收短付”的经营方式,从房东处高价收取房源,再低价租赁给租客,但要求租客一次性付清较长周期的房租,但在支付房东租金时按短周期支付,试图在时间差中经营现金流,由此出现不同程度的“庞氏骗局”。

以不久前传出“爆雷”的深圳小鹰找房为例,该公司成立于2019年,业务主要在广东地区,已拓展至深圳、广州、东莞、珠海、佛山等多个城市,旗下分公司15家。据媒体报道,经过小鹰找房仅在深圳市场就拥有约5000套房源。

根据《财经》杂志报道的一个案例,一位深圳业主通过小鹰找房托管出租房屋,每月的租金为7100元,然而,他的租客每月的租金仅为6100元,但要享受更多优惠方案,租客可以选择短时间内支付9个月的租金,获得一年的居住权。如此计算,租客实际每月租金仅为不到4600元。

然而,在此案例中,小鹰找房可以短期内从租客手中获取约5.5万元的资金,再加上押金等,小鹰找房实际获得的现金更多。此后,小鹰找房再按每月7100元的委托价格支付给房东,由此在时间差中形成资金沉淀。

通过长租短付扩大资金池,再通过“高收低出”扩大盘面,收入大量房源的同时短时间出租出去,小鹰找房等长租平台不仅能在市场上快速扩张,抢占房源和租客,还期望通过经营现金池,套取更多利益。

然而,风险在于,一旦长租公寓资金链断裂,这场“庞氏骗局”即轰然倒地。最终房租无法支付,房东利益受损。此外,从目前的案例来看,被违约支付的房东大多希望收回房源再次出租,以降低损失,由此就带来大量租客无家可归。

更为严重的是,这种模式还经常伴随着“租金贷”,大量租客由于无法一次性拿出过高的租金,在同长租公寓运营商签订合同时,同运营商指定的金融机构签订贷款合同,由金融机构替租客一次性支付房租,再由租客按周期算利息向金融机构还付房租贷款。此种模式下,即便租客居所被房东强行收回,其仍然要向金融机构还付贷款。这本质上是长租公寓运营商转借租户信用,借贷搭建资金池,进一步提高了风险。

本就高风险的经营行为,在今年更被加剧。由于疫情影响,不仅加剧了长租公寓运营商的资金链的危机,还使得租房市场预期生变, 最终导致接二连三“爆雷”。

长租公寓运营商的高风险经营行为一旦破产,最终后果往往转嫁给社会。在多起长租公寓“跑路”事件中可以看到,房东驱赶房客断水断电,房客为捍卫权利则,甚至威胁破坏房屋设施,此种案例时有发生。

长租公寓的长期价值何在?

面对长租公寓市场的乱象,政府部门已然介入。

今年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中监管措施多达60余条,将长租公寓“高收低租”“长收短付”“租金贷”等高风险经营行为纳入监管。

在此之前,广东、杭州等地也相继出台涉及长租公寓经营的规范措施。今年8月,杭州出台政策规定,8月31日起,住房租赁企业向房东支付的租金以及向租客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,应缴入租赁资金专用存款账户管理;专用存款账户中的部分资金须冻结作为风险防控金。

除了监管外,政策也在给予长租公寓以扶持,监管之外,《住房租赁条例(征求意见稿)》提出,应给予住房租赁企业一定的金融政策支持,可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠。

从各地监管措施来看,对于“高收低租”“长收短付”“租金贷”等经营方式,并未一味禁止。事实上,在业内人士看来,在合理范围内,一定程度的“高收低租”“长收短付”是企业的灵活经营方式,而“租金贷”本质上是一种消费贷,合理范围内并无不可。

综合来看,今年的集中爆雷,一定程度上是由高风险的经营行为,以及短期市场波动共同导致的结果。随着不良经营者相继退出,监管政策逐步补齐,长租公寓市场长期需求仍在。

此外,除了“分散式”长租公寓的二房东模式外,“集中式”长租公寓也是解决方案之一。为促进,各地方政府相继释放出一批集体用地,这大大降低了土地成本。此外,在集体土地长租公寓这一模式下,由于使用年限较长,项目可以在40到50年的周期中摊销成本,从而大大增加了经营的持续性。

无论如何,长租公寓依然是一门有需求的新兴行业,经过一轮淘汰,行业商业模式和经营经验将进一步得到历练。此外,政府的监管与扶持,也将促进长租公寓行业脱离“野蛮生长”,向更规范的轨道上行驶。

(本文作者王一栗,文章首发公号商业数据派,新经济沸点经授权转载。如需转载,请联系原作者。)

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