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蛋壳欠的钱该谁还?招股书说:蛋壳还!

租金贷已经变成蛋壳公寓的融资活动。

文 | 读懂新金融

重温了一下蛋壳公寓的招股书,读懂新金融发现:蛋壳是一家优秀的”金融公司”。

马云因为杠杆的问题,被舆论喷得狗血淋头,而蛋壳以长租公寓的身份,加了N倍杠杆,还能让租户承担后果,其玄妙之处,不得不服。

接下来的内容,读懂新金融将以蛋壳招股书、财报及其他公开信息,揭秘蛋壳租金贷款事件中的神操作,以及往期事件中金融机构与用户之间关于还款、征信问题的处理方式。

1.谁该还钱?招股书说:蛋壳还

蛋壳事件爆发后,处于聚光灯之下的除了蛋壳公寓还有微众银行

蛋壳招股书提及,截至2019年12月31日,与其中一家金融机构的短期租金融资余额占短期租金融资余额的94%。不用多说,这家金融机构的身份,基本可以锁定微众银行。

由于大量租户在蛋壳上是以贷款月付的形式缴纳全年租金,所以租户面临的问题不仅仅是被房东赶出家门,还有还贷和征信问题。

其中涉及的人群规模有多大?读懂新金融保守估计:或在10万人以上。(下文将提到计算方法 )

这些租户多数是在月付优惠的”利诱”之下,才选择以租金贷的形式缴纳房租。

一位6月份与蛋壳签订协议的北京租户孙田表示:我与蛋壳签合同的时候,有月付、季付、半年付、年付四个选择,如果选择月付就必须走贷款,但是会返现三个月的房租,但季付或半年付房租就要高很多。

“他们就是引诱我们选择月付”,孙田提到。

蛋壳公寓连年亏损,让租户贷款月付可以一次性获得一年的房租,能够快速回笼现金流。事情本来很简单,但是蛋壳招股书及财报披露的信息,让租户、金融机构与蛋壳公寓三方的借贷关系变得扑朔迷离。

蛋壳公寓在招股书中多次提到:为了保证资金的正确使用,金融机构会提前付款,居民将每月分期付款给金融机构。我们向有关金融机构支付相应的利息。如居民的租约提早终止,或居民欠缴每月分期付款,我们须将余下租约期的预付款项退还有关的金融机构。

简单来讲:2019年12月31之前,向金融机构付利息的是蛋壳,一旦租户退租或未正常还贷,蛋壳要将剩下的贷款退还给金融机构。

从这部分内容来看:蛋壳公寓承担了一个兜底和偿还利息的义务。

故事到这还远没有结束,租户以租金贷从金融机构贷的款,居然成为了蛋壳公寓的流动负债,进入了资产负债表:

同时,在招股书及一季报中,蛋壳公寓均披露了与租金融资有关的利息开支。

甚至还存入了“风险准备金”。招股书提及:根据我们(蛋壳)与某些金融机构的安排,我们有义务将部分资金转入此类金融机构的一个单独代管账户;招股书还提及:截至2018年12月31日和2019年12月31日,(蛋壳公寓)已将1.55亿元和2.67亿元的限制性现金存入这些金融机构。(这部分”风险准备金”看着和租户的押金长得挺像)。

对于融资主体,蛋壳公寓在招股书中也毫不避讳:直接将租户的租金贷,视为自己的融资活动。

招股书对于租金融资甚至有这样的描述:这种安排实质上是将未来租赁收入出售给金融机构。

这一番操作下来,哪里是租户借消费贷租房,明明就是蛋壳公寓向金融机构发了个“ABS”。

相对于正规受监管的ABS,蛋壳融资方式简单、粗暴,也不用像马云那样被舆论声讨:我杠杆再高,也是做房屋中介生意,你金融监管部门管得着吗?

蛋壳对于金融机构兜底、付息的行为,对于租户十分关键,这说明金融机构多半会以协议的形式与蛋壳确定相关义务,如果在双方协议中写明,债务最终的负责人是蛋壳公寓而非租户,那么当前租户的还款和征信问题可能会有转机。

但问题在于,除了蛋壳公寓和以微众银行为主的金融机构,谁都不知道协议中是如何约定的。

更诡异的是:蛋壳明明手握大量现金,为啥不付房租?

2.蛋壳为啥不付房租?

房主、蛋壳、微众、租户这四方构成的生态出现问题,核心是房主没有收到房租。

在蛋壳公寓披露的2020年一季报中,其现金及现金等价物增加了7.7亿元,期末余额为42.26亿元,为其历次财报的峰值,怎么会突然遭遇流动性危机?

莫非在30%的监管红线,导致蛋壳公寓或微众银行快速降低租金融资余额,从其一季报来看,不排除这个可能。

2020年一季度,蛋壳公寓收入19.396亿元,同比增长62.5%,但其与租金融资有关的利息却只增加了615万元,同比增长仅12.2%。

同时,2020年一季度其短期借款与长期借款(含租金融资)的当期部分环比2019年末仅增加了约1亿元。

综上可以推测出,蛋壳公寓2020年一季度的租金融资余额多半是趋于平稳甚至小幅下降。这是蛋壳流动危机的直接原因吗?

可能性很小。

招股书提及:2019年,如果居民提前终止租约或拖欠贷款,我们返还给金融机构的预付款项总额为28.109亿元。

即使微众银行等金融机构全面抽贷,蛋壳公寓的资金储备也足够承担这一风险,更何况这种极端事件根本没有发生。一季度,提前终止租赁协议给蛋壳造成的损失仅为7067万元。和它的现金相比,沧海一粟。

蛋壳公寓的钱,究竟为什么不付给房东?2020年2季报还没有公布,很多事情可能只有财报中才能找到答案。

3. 租户们的征信怎么办?

当前最闹心的企业应该不是蛋壳,而是微众银行。

蛋壳公寓招股书提及:在2017年、2018年和2019年与我们有有效租约的居民中,91.3%、75.8%和65.9%的居民在所述期间与我们达成了租金融资安排。

截至2020年3月31日,蛋壳公寓经营的公寓约为41.9万套,入住率75.6%,考虑到2020年蛋壳公寓可能缩减租金融资,姑且以50%的比例估算租金融资的用户,即便如此,背负着租金贷的用户也至少超过10万人。

这10万多人都面临一个问题:房东赶人或者退租后,租金贷该谁还?不还会不会上征信?

只要蛋壳不给房东房租,这些压力就都压在了微众银行身上。2019年末,蛋壳公寓租金融资额高达27.53亿元,若以94%计算,微众银行在蛋壳公寓事件中涉及的租金贷高达25.87亿元。

一笔巨款!微众该怎么做?

租户无辜且值得同情,但租户与微众银行之间有独立合同,借贷关系受法律保护,直接逾期还款,后果严重。租户该如何上岸方式?

读懂新金融总结了两则往期案例可供参考:

1.2018年晋商消费金融踩雷多家长租公寓,北京租户韩梅梅也面临和蛋壳租户一样的问题,最终在相关部门的协调下,晋商消费金融出面承诺不会对征信造成损失。而韩梅梅近期征信报告也的确显示:贷款已结清,至于是如何结清的,就不得而知了。

2.2019年,多个金融机构踩雷某教育机构,学员同样面临合法权益无法享受,且要继续还款或逾期上征信的两难境地,其中个别企业选择了相对人性化的方式处理:”首先,我们尝试找其他教育机构来接收这些学员,保证他们的权益可以正常履行;在逾期和征信问题上,我们的处理方式是减少罚息,且后期学员正常还款,我们会帮助他们消除征信中的逾期记录。

这两个案例中的核心角色都是金融机构。

微众银行直接兜底的可能性极小,毕竟蛋壳与其他长租公寓不同,涉及人数、金额过大,绝不是微众银行可以轻松化解的;第二种,微众正在努力,除了征信保护之外,一位接近微众的人士对读懂新金融表示:”微众现在正在想办法,看看能否将一部分住户输送给其他长租公寓,先解决住房问题”。

当然,还有第三种:微众的钱,由蛋壳来还。只是,微众与蛋壳的协议无法获取,外界自然也就搞不明白,钱到底该由谁还?

一笔资金,出现了两个融资者,有趣。

(本文涉及人名均为化名;若招股书、财报内容存在于原文不符之处,请以原文为准)

(本文由读懂新金融原创首发,新经济沸点经授权转载。)

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